Il condominio può decidere di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato a favore di impianti di riscaldamento autonomi, purché venga garantito un risparmio energetico.

Il riscaldamento centralizzato condominiale consiste in un unico impianto che fornisce calore a tutte le unità immobiliari di un edificio e può essere alimentato da una pompa di calore o da una caldaia centralizzata. Attraverso una serie di tubazioni, il calore viene poi distribuito agli appartamenti attraverso i radiatori e la presenza negli appartamenti dei contabilizzatori permette di misurare il calore effettivamente consumato da ogni singolo radiatore, così da poter avere una ripartizione equa delle spese di riscaldamento, anziché basarsi sui millesimi.

In ambito condominiale, l’art. 1118 del codice civile stabilisce che:

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

La normativa permette, quindi, ai singoli condòmini di potersi distaccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato per potersi munire di un impianto di riscaldamento autonomo. Per poter procedere in tal senso è però necessaria una perizia tecnica che accerti che il distaccamento non arrechi danni agli altri proprietari. Inoltre, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dalle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Sempre in relazione al distaccamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è interessante comprendere se il condominio può decidere di dismettere ed eliminare questo tipo di impianto a favore di impianti di riscaldamento autonomi nelle singole unità immobiliari.

A tal proposito è importante chiarire che l’assemblea condominiale può deliberare l’eliminazione dell’impianti di riscaldamento centralizzato, attraverso il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, pertanto non occorre raggiungere l’unanimità.

Difatti, secondo la legge n. 10 del 9 gennaio 1991, per tutti gli interventi su edifici e impianti volti al contenimento del consumo energetico è necessario che la delibera venga adottata con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, purché però tali interventi garantiscano il risparmio energetico attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica effettuata da un tecnico.

Ciò significa che non è possibile eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale senza che venga dimostrata la necessità di realizzare tale intervento con lo scopo di garantire un risparmio energetico.

La Corte di Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 24976 del 19 agosto 2022 stabilendo che la soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato condominiale può avvenire con delibera a maggioranza solo se tale decisione è collegata ad un progetto di trasformazione in impianti di riscaldamento autonomo tali da garantire il risparmio energetico e la tutela ambientale.

Nel caso in cui, invece, si trattasse di una mera soppressione dell’impianto centralizzato e si rimettesse ai singoli proprietari la scelta facoltativa di dotarsi di impianti autonomi, tale delibera è da considerarsi nulla, perciò può essere impugnata da ciascun condomino che ne ha interesse senza limiti di tempo.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI