L’ANAPI esprime forte preoccupazione per la proposta di legge sul condominio a firma della parlamentare di FdI Elisabetta Gardini, a causa dell’introduzione di importanti modifiche sulla gestione delle parti comuni condominiali e di nuovi e onerosi obblighi che ricadranno sulle spalle degli amministratori e dei cittadini.

La proposta di legge di riforma del condominio, depositata lo scorso 11 novembre alla Camera dall’On. Elisabetta Gardini (Atto 2692) e sottoscritto da altri parlamentari di maggioranza, desta molte preoccupazioni e non riesce a fornire soluzioni concrete ai molteplici problemi che ruotano attorno alla gestione condominiale.

Sono purtroppo molteplici le criticità individuate dall’ANAPI rispetto alla proposta di legge presentata alla Camera dei Deputati il 17 dicembre, pertanto desideriamo chiarire di seguito la nostra posizione, anticipando che parteciperemo attivamente ai tavoli di confronto che verranno convocati dall’inizio del nuovo anno e che il nostro compito, così come abbiamo sempre fatto, sarà quello di tutelare il più possibile gli interessi della categoria che ci pregiamo di rappresentare da molti anni. Ritengo necessario richiamare, quindi, alcuni profili di rischio che incidono direttamente sull’equilibrio complessivo del settore.

L’istituzione di un registro nazionale con funzione abilitante, a nostro parere, non si limita a rafforzare la trasparenza, ma introduce un cambio di paradigma che porta alla progressiva estromissione dell’associazionismo dal sistema di qualificazione professionale. Di fatto per gli amministratori di condominio la Legge 4/2013 è abolita. L’inasprimento eccessivo dei controlli e dei requisiti sulla formazione, così come oggi ipotizzato, non produce un innalzamento automatico della qualità: al contrario, favorisce lo spostamento della formazione verso enti terzi esterni al mondo associativo – università, grandi operatori della formazione professionale organizzata, strutture multinazionali – con la conseguenza di marginalizzare il ruolo delle associazioni, che effettuano già dei controlli e non hanno fini imprenditoriali.

Va inoltre evidenziato che il danno non è solo potenziale, ma già in essere. In assenza di una disciplina transitoria che tuteli la formazione pregressa, un amministratore che oggi ha conseguito regolarmente un attestato formativo conforme al DM 140/2014 rischierebbe, all’entrata in vigore della riforma, di non potersi iscrivere al nuovo registro, non per carenza di competenze, ma per mancanza di una norma che riconosca i percorsi già validamente svolti. Si tratta di un vuoto normativo grave che colpisce direttamente professionisti già formati e operativi, generando incertezza giuridica e contenzioso prevedibile. Al momento non ci è chiara la reale utilità di tale misura ed inoltre ci chiediamo anche quali saranno le reali tutele che il MIMIT garantirà ai professionisti attraverso l’iscrizione a questo registro? E quale sarà il ruolo delle Associazioni che ad oggi sono il punto di riferimento degli amministratori di condominio in termini di formazione, supporto e tutela?

Un’altra criticità riscontrata riguarda l’inserimento obbligatorio nei condomini con più di 20 condòmini della figura del revisore condominiale che affiancherebbe l’amministratore di condominio. Tale misura che promette una maggiore sicurezza, a parer nostro è una misura che porterebbe inevitabilmente ad un aggravio dei costi che ricadrebbe inevitabilmente sulle spalle dei condòmini. La figura del revisore condominiale è fondamentale nei condomini in cui vi sono evidenti problemi di bilancio, ma è al momento facoltativa. Renderla obbligatoria in tutti gli edifici che contano più di 20 condòmini, si traduce in un aumento di spesa anche lì dove non sussiste una necessità reale e nel contesto economico attuale, in cui molti cittadini si trovano già in difficoltà, aumentare le spese condominiali potrebbe a sua volta generare casi di morosità incolpevole che possono creare ulteriori disagi nella gestione condominiale.

Un altro dei punti critici che più ci turba riguarda l’introduzione dell’obbligo di laurea per gli amministratori di condominio. A tal proposito riteniamo necessaria la presenza di norme transitorie per i professionisti che sono già abilitati o che operano già nel settore dell’amministrazione condominiale pur non essendo in possesso del titolo di laurea, poiché molti amministratori di condominio svolgono diligentemente da anni la professione, rientrando perfettamente nei requisiti previsti dal D.lgs. 220/2012, pertanto sarebbe opportuno inserire clausole più specifiche. Apprezziamo che sia stata inserita una clausola di salvaguardia per i professionisti che, al momento dell’entrata in vigore della legge, risultano già iscritti a ordini o collegi professionali dell’area tecnica o economica, vale a dire geometri, ragionieri o periti, ma tutti coloro che sono regolarmente abilitati e che non rientrano in questa categoria ad oggi rischiano di restare fuori dai giochi e ciò è inammissibile. Rendere la professione dell’amministratore più appetibile anche per i laureati è doveroso, ma a nostro parere data la complessità della professione dell’amministratore di condominio, sarebbe più opportuno partire da una riforma inerente ai compensi che, ad oggi, sono purtroppo sempre più bassi e sicuramente ciò non rende appetibile per un giovane intraprendere questo tipo di professione.

Un altro punto critico di tale proposta riguarda la gestione dei debiti del condominio verso soggetti terzi. Attualmente è in vigore un meccanismo che tutela i condomini in regola con i pagamenti delle quote e che permette ai fornitori di agire giudizialmente prima contro i condòmini morosi e solo in seconda battuta può rivalersi sui condòmini in regola. Tale proposta cancella questo iter mettendo seriamente a rischio la posizione dei condòmini diligenti, esponendoli alla possibilità di pignoramento dei propri beni.

Tale proposta, inoltre, prevede di affrontare il problema della sicurezza degli edifici inserendo un altro attore, ovvero una società che svolge attività di consulenza in materia di sicurezza e salute sul lavoro certificata, incaricata di attestare la sicurezza delle parti comuni. Ciò chiaramente comporterebbe un’ulteriore spesa che ricadrebbe sulle spalle dei condòmini e sarebbe utile approfondire adeguatamente questo aspetto.

Occorre, pertanto, essere chiari. A parer nostro gli unici emendamenti realisticamente praticabili sulla proposta discussa sono di natura abrogativa. Ogni tentativo di modifica parziale rischia di legittimare un impianto normativo non condivisibile di principio, rafforzandone gli effetti anziché correggerli.

Ciò non equivale alla difesa dello status quo, come da qualcuno ipotizzato. Da tempo, all’interno dell’associazionismo, si lavora a un progetto di riforma che non metta in discussione né la Legge 4/2013 né il DM 140/2014, ma che affronti i nodi reali del sistema come la qualificazione effettiva dei ruoli di assemblea e amministratore e l’introduzione di un conflitto di interessi funzionale e trasparente che rafforzi entrambi, evitando controlli esterni centralizzati.

Sabato 20 dicembre l’ANAPI ha partecipato al primo Summit nazionale delle associazioni di categoria degli amministratori di condominio, un incontro che in questo particolare contesto ha assunto un’importanza rilevante. Con le altre sigle associative abbiamo assunto una chiara posizione condivisa che mette al centro l’amministratore di condominio come professionista che, di fatto, svolge una funzione pubblica operando in un contesto normativo che ad oggi appare ancora più confuso. Il riconoscimento chiaro e coerente del ruolo professionale dell’amministratore di condominio appare ormai indispensabile per garantire legalità, trasparenza e tutele.

L’incontro dello scorso sabato è solo il primo passo verso un percorso condiviso che proseguirà nei prossimi mesi con l’obiettivo di presentare delle istanze comuni alle istituzioni competenti, inoltre, verranno istituiti dei tavoli di confronto relativi a questa nostra proposta di legge e ci auguriamo di poter dare il nostro contributo con l’obiettivo di arrivare a soluzioni concrete.

Vittorio Fusco
Presidente Nazionale ANAPI