La ripartizione delle spese sostenute per l’installazione e la manutenzione del corrimano delle scale condominiali segue criteri differenti. Ma come si ripartiscono questi costi e quale maggioranza serve?

La ripartizione delle spese condominiali è sempre un argomento molto dibattuto, nonché causa di varie controversie e proprio per questo motivo è necessario conoscere bene quali sono i criteri da applicare in base agli interventi da effettuare nelle parti comuni di un edificio.

Nel caso specifico relativo alle spese sostenute per il passamano delle scale condominiali, è bene chiarire innanzitutto che l’installazione di un passamano nelle scale è una decisione che compete l’assemblea condominiale, la quale è chiamata a deliberare seguendo i quorum di legge previsti per l’approvazione delle spese ordinarie.

Ciò significa che in prima convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Da ciò si deduce, quindi, come l’installazione di un corrimano nelle scale condominiali non è un’opera che rientra né nelle innovazioni e né nell’ambito degli interventi straordinari.

Chiaramente, qualora un condomino decidesse di installare autonomamente un passamano nelle scale condominiali e senza l’autorizzazione dell’assemblea, non potrà ottenere alcun rimborso per la spesa sostenuta, in virtù dell’art. 1134 del codice civile, il quale stabilisce che:

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Le spese relative all’installazione di un passamano nelle scale condominiali devono essere ripartite tra tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà posseduti, salvo diversa convenzione. Tale criterio si applica poiché le scale sono comuni a tutti i condòmini per tutta l’estensione della loro struttura e nella nozione di “scale” vengono compresi anche tutti gli elementi costruttivi necessari alla loro funzione (come ad esempio gradini, struttura portante etc.), nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, abbellimento o servizio (come ad esempio ringhiere, corrimano etc.).

Sostanzialmente, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, i costi relativi all’installazione del passamano nelle scale condominiali devono essere sostenuti da tutti i condòmini, indipendentemente dal piano in cui vivono.

Per quanto concerne la manutenzione del passamano condominiale già esistente, il criterio da applicare per la suddivisione delle spese è differente ed è quello previsto per la manutenzione di scale e ascensori, stabilito dall’art. 1124 del codice civile, secondo cui:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Si tratta, quindi, dell’applicazione di un criterio misto che tiene in considerazione non solo il valore delle proprietà di ciascun condomino, ma anche il piano in cui vivono, quindi l’altezza dal suolo delle varie unità immobiliari. In base a questo criterio, i condòmini che si trovano più in alto nell’edificio, utilizzano maggiormente le scale o gli ascensori rispetto ai condòmini che vivono nei piani più bassi, ciò significa che il 50% delle spese verrà suddiviso tra tutti i condòmini, compresi i proprietari di unità immobiliari che si trovano al pianterreno, mentre il restante 50% delle spese verrà suddiviso in modo proporzionale rispetto all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Questo criterio misto trova applicazione anche in riferimento alla manutenzione e alla sostituzione del passamano delle scale condominiali già esistente, perciò i proprietari che sono titolari di unità immobiliari site ai piani alti del condominio, pagheranno una quota maggiore rispetto a quella pagata dai proprietari di unità immobiliari collocate ai piani inferiori.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI