La ripartizione delle spese condominiali può non seguire il criterio legato al valore millesimale di proprietà, ma è necessario un accordo sottoscritto all’unanimità dai proprietari degli appartamenti che costituiscono l’edificio.

In condominio non sempre le spese si dividono attraverso l’utilizzo delle tabelle millesimali, quindi usando il criterio dei millesimi di proprietà, ma è possibile che le spese vengano suddivise in parti uguali.

Difatti, sebbene la regola usata a livello generale stabilisce che i costi per la manutenzione delle parti comuni devono essere suddivisi in base al valore della proprietà, esiste un altro modus operandi legale che consente di ripartire i costi in modo uguale, quindi senza considerare il valore della singola unità immobiliare. Ma procediamo con ordine per comprendere al meglio la questione.

L’art. 1123 del codice civile stabilisce che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Il criterio stabilito dal citato articolo è un criterio di proporzionalità che rappresenta la regola ordinaria secondo la quale chi possiede una quota maggiore dell’edificio, contribuisce in misura maggiore alle spese comuni. Tuttavia, nello stesso articolo si cita la “diversa convenzione”, ciò significa, quindi, che il criterio esplicitato non è assoluto e che i condomini possono accordarsi per adottare un sistema diverso di ripartizione delle spese.

La Corte di Cassazione, ad esempio con la sentenza n. 22824/2013, ha chiarito che è possibile derogare al criterio legale, purché vi sia un accordo valido tra tutti i condòmini che preveda una divisione delle spese in parti uguali tra tutte le unità immobiliari. Si tratta, perciò, di una scelta che supera il principio di proporzionalità adottando un criterio paritario che ha effetti economici diversi rispetto al sistema millesimale.

Affinché la ripartizione delle spese in parti uguali sia valida, non è sufficiente una delibera assembleare approvata a maggioranza, poiché una delibera di questo tipo violerebbe l’art. 1123 c.c. e sarebbe impugnabile.

Per poter modificare i criteri di ripartizione delle spese è necessaria una convenzione unanime, quindi un documento approvato dall’unanimità dei condòmini. Tale convenzione può essere contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, ovvero quello predisposto dal costruttore e accettato dai singoli proprietari nei rispettivi rogiti d’acquisto. In alternativa, può anche risultare da un accordo scritto che modifichi il regolamento esistente, accordo che chiaramente deve essere sottoscritto da tutti i proprietari.

Infine, per essere certi che tale accordo sia vincolante per coloro che acquisteranno successivamente un’unità immobiliare facente parte dello stabile, è necessario che l’accordo sia stato inserito nel regolamento condominiale contrattuale, che tale accordo sia stato richiamato negli atti di trasferimento o sia stato annotato nei pubblici registri immobiliari, così da risultare opponibile ai terzi. In mancanza dei presupposti appena elencati, il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato alla deroga rispetto ai criteri legali.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI