I balconi aggettanti sono composti da elementi funzionali di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento ed elementi decorativi che sono considerati parti comuni del condominio e che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio. In caso di messa in sicurezza urgente, come deve agire l’amministratore e come devono essere ripartite le spese?

Nella gestione condominiale, uno degli argomenti spesso dibattuti riguarda la manutenzione e la messa in sicurezza dei balconi aggettanti in condominio. La questione è importante poiché nei casi in cui, ad esempio, l’intonaco dovesse staccarsi e precipitare in strada, la priorità è quella di garantire la sicurezza ai passanti e intervenire rapidamente per garantire la stabilità dell’edificio. A tal proposito è, quindi, necessario comprendere chi si deve occupare della gestione e del pagamento delle spese per la messa in sicurezza urgente dei balconi.

La giurisprudenza ha stabilito una distinzione importante tra le proprietà del singolo condomino e la proprietà comune, ovvero le parti comuni dell’edificio. Nel caso dei balconi aggettanti, considerati un prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente, le spese relative alla manutenzione ordinaria spettano solitamente al proprietario dell’appartamento, ma tale regola cambia se si tratta di manutenzione sugli elementi decorativi del balcone, che contribuiscono, quindi, al decoro architettonico dell’edificio.

Da un punto di vista giuridico, infatti, non tutte le parti che compongono il balcone aggettante sono trattate allo stesso modo. Gli elementi funzionali alla fruizione del balcone, nonché la soletta e la pavimentazione sono considerati di proprietà esclusiva del condomino, di conseguenza le spese per la loro manutenzione è a carico del singolo condomino.

Gli elementi che riguardano l’estetica dell’edificio, quindi gli elementi considerati decorativi come i frontalini, i rivestimenti decorativi o i sottobalconi con elementi ornamentali sono considerati parte comune del condominio, poiché contribuiscono appunto al decoro architettonico dell’edificio. Le spese di manutenzione di questi elementi vengono suddivise tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

Quest’ultimo aspetto è stato chiarito anche dalla Corte di Cassazione (sent. n. 7042 del 12 marzo 2020) che ha stabilito che i balconi aggettanti appartengono al singolo condomino a cui sono collegati, tuttavia i rivestimenti e gli elementi ornamentali della parte frontale sono di proprietà comune condominiale se aumentano il pregio architettonico dell’edificio.

La questione si complica nei casi in cui il balcone aggettante necessita di un intervento di manutenzione urgente, ovvero quando può costituire un pericolo per i passanti o per gli altri condòmini. Solitamente, se l’intervento riguarda la struttura del balcone, la responsabilità della manutenzione ricade sul singolo proprietario che deve intervenire tempestivamente, se invece l’intervento riguarda gli elementi decorativi del balcone, la decisione spetta all’assemblea che dovrà deliberare gli interventi di manutenzione con le maggioranze previste.

In situazioni di questo genere, un ruolo fondamentale è svolto dall’amministratore di condominio. L’art. 1135 c.c. stabilisce che

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Ciò significa che l’amministratore di condominio può ordinare lavori di manutenzione urgente, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché ne riferisca alla prima assemblea utile. Tale potere è però limitato solo agli interventi da effettuare sulle parti comuni dell’edificio, difatti, nel caso in cui il deterioramento riguardi una parte di proprietà esclusiva del singolo condomino, l’amministratore non può direttamente intervenire, ma deve sollecitare il proprietario ad intervenire tempestivamente, affinché provveda alla manutenzione necessaria.

Tuttavia, in presenza di situazioni che comportino un pericolo concreto per la sicurezza e l’incolumità, prevale l’esigenza di immediata messa in sicurezza dell’edificio.

A tal proposito, come ribadito dalla Corte d’Appello di Salerno con sentenza n. 924 del 1° novembre 2025, l’amministratore è tenuto ad attivarsi tempestivamente per eliminare le situazioni di rischio, anche mediante interventi su elementi riconducibili a proprietà privata (ad esempio parti pericolanti della facciata). In tali casi, il condominio deve anticipare le relative spese, salvo poi procedere alla successiva verifica delle responsabilità e alla loro corretta ripartizione tra i soggetti obbligati, secondo i criteri previsti dalla legge.

Sostanzialmente, quindi, se un balcone è a rischio di crollo e comporta quindi un pericolo concreto, l’amministratore ordina i lavori urgenti e il condominio deve intanto pagare le relative spese per eliminare il rischio per la pubblica incolumità. Successivamente si dovrà procedere a verificare a chi tale spesa sia effettivamente imputabile, individuando i soggetti obbligati e ripartendo o recuperando gli importi in base alle rispettive responsabilità e ai criteri applicabili.

Ad ogni modo, la concreta applicazione di tali principi impone spesso un approfondimento tecnico e giuridico, in quanto le peculiarità strutturali e architettoniche di ciascun edificio possono influire sulla corretta qualificazione delle singole parti del balcone.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI