Il proprietario di un box auto sito all’interno di un condominio è tenuto a partecipare alle spese condominiali relative ai beni o ai servizi di cui può potenzialmente fruire.

All’interno di un condominio la legge stabilisce che tutti i proprietari devono contribuire alle spese necessarie per le parti comuni, ognuno in misura proporzionale, quindi in base ai millesimi di proprietà. Per quanto concerne la casistica in cui un condomino è proprietario solo di un box auto all’interno di un condominio, è bene chiarire che anche in questo caso il proprietario è tenuto a sostenere alcune delle spese condominiali, ma vediamo nel dettaglio quali sono le principali spese che potrebbero essere addebitate e quali sono le condizioni necessarie che regolano la partecipazione alle spese condominiali di un proprietario di box auto.

Secondo la legge, affinché sorga l’obbligo di pagamento delle spese condominiali occorre che il soggetto sia un proprietario, quindi titolare esclusivo di un’unità immobiliare sita all’interno del condominio. Di conseguenza, anche il condomino che è proprietario esclusivamente di un box auto all’interno dell’edificio è obbligato a partecipare alle spese condominiali, sempre in proporzione ai millesimi di proprietà.

Difatti, anche i proprietari di un box auto o garage sito all’interno di un edificio usufruiscono di alcune parti comuni, pur non vivendo all’interno dello stabile, come ad esempio le aree di accesso, il viale d’ingresso o le rampe che portano ai box. Chiaramente, rispetto ai proprietari di unità immobiliare, il proprietario di un box auto o di un locale simile, pagherà una quota condominiale inferiore, proprio perché i box o i locali similari hanno un valore inferiore rispetto a quello di un’abitazione.

Generalmente le spese condominiali che riguardano anche i proprietari del solo box auto sono le spese relative alla manutenzione delle parti comuni usate per raggiungere il box (rampe, portoni, cancelli e vialetti), le spese relative alla sicurezza di queste parti o ai sistemi antincendio presenti nelle aree comuni e le spese di illuminazione per le parti comuni.

Per quanto concerne le spese relative alla manutenzione dell’ascensore, se il box auto si trova in un piano interrato ed è necessario l’utilizzo dell’ascensore per accedervi, il regolamento di condominio può stabilire una quota di partecipazione anche per il proprietario del solo box auto, oppure, viceversa, è possibile che il regolamento di condominio preveda una clausola contenente l’esonero di tali spese per i proprietari dei box auto, anche se tale esonero deve essere chiaramente espresso dal regolamento condominiale o deve essere approvato dall’assemblea.

Anche per quanto concerne le spese relative ai servizi di pulizia, che sono solitamente suddivise tra tutti i condòmini, il proprietario del box auto è chiamato a partecipare solo all’eventuali spese di pulizia periodica effettuate nel vialetto o nell’area di accesso ai box. Non è tenuto a partecipare, invece, alle spese di pulizia delle scale condominiali o dell’eventuale giardino condominiale, in quanto non si tratta di servizi dei quali usufruisce.

Nel caso in cui in condominio vengano deliberati dei lavori straordinari che coinvolgono le rampe d’accesso ai box o il vialetto di ingresso, i proprietari dei box auto saranno chiamati a partecipare in proporzione ai millesimi di proprietà. Se i lavori straordinari, invece, riguardano parti del condominio di cui i proprietari dei box auto non beneficiano, come ad esempio la facciata condominiale o le scale interne, tali proprietari saranno esonerati.

In base a quanto detto, quindi, il proprietario di un box auto sito all’interno del condominio, non dovrà contribuire a tutte le spese condominiali, ma solo a quelle che riguardano beni o servizi di cui può fruire, anche solo potenzialmente.

Tale ipotesi configura il cosiddetto “condominio parziale”, poiché alcune parti dell’edificio o alcuni servizi comuni sono destinati solo a una parte dei condòmini e non a tutti. Ciò significa che se nell’edificio vi sono dei soggetti che sono proprietari solo di box auto, il condominio parziale si può configurare in relazione, ad esempio, alle rampe di accesso al box, al vialetto di ingresso, all’impianto di illuminazione etc.

Questo principio deriva dall’art. 1123 c.c. il quale stabilisce che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o opere destinate a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Infine, è importante sottolineare che quanto detto vale anche nell’ipotesi opposta, ovvero nell’ipotesi in cui il condomino è proprietario della sola unità immobiliare e non di un box auto. In casi del genere, tale proprietario non sarà tenuto a partecipare alle spese che riguardano esclusivamente il piano interrato in cui solitamente si trovano i box auto.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI