L’amministratore di condominio si occupa della gestione delle parti comuni, garantendo a tutti i condòmini il diritto di utilizzo, salvo eventuali limitazioni temporanee legate a motivi di sicurezza.

L’amministratore di condominio è colui che gestisce l’edificio nell’interesse dei condòmini che lo abitano e, di conseguenza, si occupa anche della manutenzione delle parti comuni. Le parti comuni di un edificio appartengono a ciascun proprietario e alcune di esse sono indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio, ad esempio le pareti esterni, il tetto, le fondamenta, le scale etc., altre invece sono legate al godimento delle unità immobiliari esclusive, ad esempio le grondaie o i canali di scarico, mentre, infine, altre sono sempre volte a un maggiore godimento delle singole unità immobiliari, come ad esempio l’ascensore.

L’articolo 1102 del codice civile che regola l’uso della cosa comune e stabilisce che:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

In tal senso, l’amministratore di condominio ha il compito di disciplinare l’uso delle parti comuni, garantire il pari godimento tra tutti i condòmini e vigilare sul corretto utilizzo degli spazi, occupandosi anche di tutta la manutenzione necessaria. Ma in tema di poteri dell’amministratore e utilizzo delle parti comuni, ci si potrebbe chiedere se l’amministratore può limitare o vietare l’accesso a uno spazio comune, ed è interessante approfondire questo aspetto per comprendere al meglio la tematica.

Sostanzialmente l’amministratore di condominio non può limitare o vietare l’accesso alle parti comuni dell’edificio, salvo che non vi siano dei validi motivi legati alla sicurezza. Ad esempio, un amministratore di condominio nel caso di un terrazzo in cui vi sono lavori in corso o problemi di sicurezza, può vietare temporaneamente l’accesso ai condòmini. Si tratta, però, di un’azione temporanea volta a garantire la sicurezza dei condòmini, pertanto non è un divieto definitivo.

A tal proposito, la Corte di Cassazione con sentenza n. 14140/2021, ha chiarito che l’amministratore di condominio, se vi sono giustificati motivi inerenti alla sicurezza dei condòmini, è anche autorizzato ad intervenire sulle proprietà private, senza che il proprietario possa opporsi.

Così come l’amministratore non può vietare l’accesso alle parti comuni, a meno che non vi siano motivi legati alla sicurezza, neppure l’assemblea può imporre un divieto generalizzato di accesso in una parte comune, salvo che non vi sia un giustificato motivo legato alla sicurezza dell’edificio o delle persone.

Sempre in tema di accesso alle parti comuni, un ipotetico divieto di accesso ad una specifica zona comune può trovarsi nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, anche se è importante chiarire che un divieto di accesso assoluto non potrebbe sussistere poiché priverebbe i condòmini dell’utilizzo di una parte dello stabile. Più probabile è che il regolamento di condominio contrattuale preveda un divieto di accesso relativo e non assoluto, ovvero volto solo a coloro che non rivestono una determinata qualifica. Si pensi, ad esempio, al locale caldaia in cui l’accesso potrebbe essere riservato solo all’amministratore di condominio e ai tecnici incaricati.

In sostanza, l’accesso alle parti comuni non può essere vietato in modo permanente e ingiustificato, ma può essere disposto solo in casi specifici. Possono comunque esistere delle regole da rispettare per migliorare l’utilizzo degli spazi comuni. Inoltre, è bene precisare che l’assemblea può disporre la chiusura di uno spazio comune al fine di impedirne l’accesso ai non residenti e tale decisione è chiaramente legittima, in quanto non lede i diritti dei condòmini relativi all’uso della cosa comune.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI