L’amministratore di condominio può legittimamente sostituire i fornitori in autonomia, ma deve rispettare dei limiti precisi e coinvolgere l’assemblea nei casi previsti dalla legge.

In materia di gestione condominiale un tema ricorrente e spesso oggetto di contestazioni tra amministratori di condominio e condòmini è l’eventuale sostituzione dei fornitori del condominio, come ad esempio l’impresa di pulizie o il manutentore.

Il nodo centrale riguarda l’estensione dei poteri dell’amministratore e, in particolare, la possibilità di procedere autonomamente al cambio dei fornitori senza una preventiva delibera assembleare. Proprio per questo motivo è importante, quindi, approfondire la tematica.

L’amministratore di condominio è il soggetto incaricato a compiere gli atti di gestione necessari per la manutenzione delle parti comuni e per l’erogazione di tutti i servizi essenziali nell’interesse del condominio. Tra i suoi compiti principali, infatti, rientrano la gestione dei servizi comuni, la gestione della manutenzione ordinaria e la stipulazione dei contratti necessari relativi ad esempio alle pulizie, all’ascensore, alla fornitura dell’energia elettrica etc.

Per svolgere queste attività in modo efficace, la legge riconosce all’amministratore di condominio una certa autonomia operativa, che include la possibilità di intervenire nei rapporti con i fornitori. Difatti, in linea generale, l’amministratore può procedere autonomamente alla sostituzione di un fornitore quando la decisione rientra nella gestione ordinaria.

Ciò può accadere quando un servizio risulta inefficiente o inadeguato o quando si individuano delle condizioni economiche migliori a parità di servizio. Si pensi ad esempio alla sostituzione di una ditta di pulizie inefficiente o alla sostituzione di un fornitore di energia per ottenere condizioni più vantaggiose.

In situazioni di questo tipo, l’intervento dell’amministratore di condominio, è considerato un atto di gestione ordinaria, rientrando nella sfera della normale amministrazione, finalizzato chiaramente al buon andamento del condominio. Richiedere ogni volta una delibera assembleare rischierebbe di rendere la gestione lenta e poco efficiente.

L’autonomia dell’amministratore di condominio non è però illimitata, poiché vi sono delle situazioni in cui egli non può decidere autonomamente e diventa necessario il coinvolgimento dell’assemblea.

In particolare, l’amministratore non può decidere autonomamente di sostituire i fornitori quando:

• la decisione comporta spese rilevanti o impegni economici significativi;
• si tratta di interventi che non riguardano la gestione ordinaria ma quella straordinaria;
• l’assemblea ha già deliberato in merito ad uno specifico fornitore;
• vengono modificate delle condizioni contrattuali in modo sostanziale.

Nei casi citati, il passaggio in assemblea è obbligatorio, poiché una decisione unilaterale presa in autonomia dall’amministratore, potrebbe poi essere contestata dai condòmini.

È importante chiarire che anche quando l’amministratore agisce legittimamente in autonomia, l’assemblea svolge comunque un ruolo fondamentale di controllo, poiché non solo approva il rendiconto e, di conseguenza, le spese sostenute, ma i condòmini possono valutare le scelte fatte ed eventualmente contestarle, possono impartire delle nuove linee guida per il futuro, nonché decidere di cambiare nuovamente il fornitore.

Questo sistema permette di avere un equilibrio tra l’efficienza della gestione condominiale garantita dall’amministratore e il controllo da parte dei condòmini, proprio per questo motivo l’assemblea ricopre comunque un ruolo fondamentale.

Nei casi in cui, ad esempio, i condòmini ritengono che il cambio di fornitore non sia stato appropriato, possono richiedere la convocazione di un’assemblea per discutere della questione e deliberare una nuova scelta con le maggioranze previste dalla legge.

In conclusione, la possibilità per l’amministratore di condominio di sostituire i fornitori senza delibera non può essere valutata in modo assoluto, bensì dipende dalla natura dell’intervento. In quest’ottica l’amministratore non è completamente libero di agire in autonomia, ma non è neppure totalmente vincolato, poiché può agire autonomamente solo nelle decisioni di ordinaria amministrazione, mentre ha l’obbligo di coinvolgere l’assemblea per tutte le situazioni più importanti o vincolanti.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI