Per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali la legge pone precisi limiti che incidono sui poteri dell’assemblea e sulla validità delle delibere. Approfondiamo di seguito la tematica.

In ambito condominiale uno degli argomenti che genera spesso più conflitti è quello relativo alla ripartizione delle spese condominiali. Può capitare, infatti, che l’assemblea chieda di distribuire le spese con criteri diversi rispetto a quelli previsti dalle tabelle millesimali o dalla legge, spesso nel tentativo di trovare soluzioni più pratiche, ma è importante chiarire questo aspetto per comprendere fino a che punto l’assemblea possa effettivamente intervenire sui criteri di riparto delle spese.

Innanzitutto, da un punto di vista giuridico, le spese condominiali si ripartiscono seguendo i criteri stabiliti dall’art. 1123 del codice civile, che stabilisce la regola generale secondo la quale le spese necessarie per il godimento e la conservazioni delle parti comuni, devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione generalmente stabilita dal regolamento condominiale.

Da un punto di vista legislativo, vi sono però anche alcune eccezioni, poiché sempre il citato articolo 1123 c.c. stabilisce anche che: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.” Ciò significa che se un bene o un impianto comune serve i condòmini in misura diversa o se è destinato all’uso esclusivo di una parte dell’edificio, la ripartizione può avvenire seguendo diversi criteri.

Per quanto concerne i poteri assembleari e il loro limite, l’assemblea ha il potere di approvare e spese, deliberare i lavori e gli interventi e ripartire i costi applicando i criteri legislativi già esistenti. Non ha il potere, però, di sostituire tali criteri con altri nuovi criteri attraverso una semplice votazione a maggioranza, difatti tale decisione sarebbe illegittima.

Inoltre, secondo la Corte di Cassazione (Cass., 19 ottobre 2023, n. 29071) i criteri di ripartizione delle spese non hanno una mera funzione organizzativa o gestionale, ma incidono direttamente sulla sfera giuridica ed economica di ogni condomino, pertanto modificarli significa intervenire sul contenuto economico del diritto di proprietà di ciascun condomino.

Proprio per questo motivo, tale decisione non rientra nell’ambito dei normali poteri gestionali dell’assemblea, difatti non può essere adottata con una delibera a maggioranza, ma richiede il consenso unanime di tutti i condòmini.

Ciò significa, che non è sufficiente né una maggioranza semplice, né una maggioranza qualificata, ma solo l’unanimità consente di legittimare una nuovo accordo destinato a sostituire quello previsto dalla legge o dal regolamento condominiale.

In questo contesto, difatti, si inseriscono le delibere nulle e le delibere annullabili. Si parla di delibera nulla quando interviene in modo illegittimo sui criteri di ripartizione delle spese, ad esempio senza il consenso unanime, o introducendo criteri contrari alla legge o al regolamento condominiale. In casi di questo genere il vizio è così grave che determina appunto la nullità, perciò è come se la decisione non fosse mai esistita da un punto di vista giuridico. Proprio per questo motivo, la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, perciò anche a distanza di molti anni, e può essere rilevata non solo da chi ha votato contro, ma anche da chi aveva approvato inizialmente la delibera.

La delibera annullabile, invece, riguarda casi in cui il criterio di ripartizione delle spese è corretto, ma viene applicato male, ad esempio quando vi è un errore di calcolo o un’attribuzione errata delle quote, o ancora quando vi è una ripartizione non conforme alle tabelle millesimali esistenti. In questi casi, la delibera deve essere impugnata entro il termine di 30 giorni, decorso il quale diventa definitiva.

Ciò detto, una delibera nulla resta quindi sempre contestabile, una delibera annullabile si consolida se non viene impugnata entro i termini previsti.

L’orientamento della Corte di Cassazione è quindi molto chiaro, ovvero l’assemblea condominiale non può modificare con una votazione a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese, perché tali criteri incidono direttamente sui diritti economici dei singoli proprietari, motivo per cui è necessario il consenso unanime. Tale consenso non deve essere necessariamente espresso durante l’assemblea, ma può essere manifestato anche separatamente, purché risulti in forma scritta e sia chiaramente riconducibile a tutti i condòmini.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI