Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese condominiali in caso di lavori di ripristino delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un parere in merito alla seguente questione. In un condominio un condomino è il proprietario del lastrico solare. Le spese per il ripristino di infiltrazioni causate dai bocchettoni di scarico acqua piovana, come devono essere ripartite?”

Preg.mo associato,

le grondaie, così come i doccioni ed i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, sono parti comuni dell’edificio (ex art. 1117 c.c.). Le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione devono  essere ripartite tra tutti i condomini comproprietari delle parti comuni dell’edificio, come stabilito dalla Giurisprudenza di legittimità, pronunciatasi sull’impugnativa da parte di alcuni condomini della delibera condominiale, che aveva stabilito, in ordine alla spesa per la manutenzione delle grondaie, la ripartizione secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., anziché in base a quello di cui all’art. 1125 c.c., 3° comma.

I giudici di merito, secondo la Cassazione, assoggettando le grondaie al regime previsto per i lastrici solari e ritenendo, quindi, che i condomini opponenti, proprietari del lastrico dell’edificio, fossero tenuti a contribuire per un terzo nella spesa della riparazione, non hanno fatto buona amministrazione  dei criteri stabiliti dall’art. 1117 c.c., poiché le grondaie, i doccioni e i canali di scarico

svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell’edificio.

Quand’anche la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico solare di proprietà esclusiva, la Corte di Cassazione ha spiegato, infatti, che l’esistenza delle grondaie

rimane fondamentale  per raccogliere e smaltire le acque piovane,  poiché le stesse convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.

Pertanto, ha concluso la Cassazione, accogliendo il ricorso e annullando  la sentenza della Corte d’Appello di Napoli, ha disposto che la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non modifica questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti e servizi dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti esplicitamente dal titolo. (Cass. Sent. n. 27154/2014)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia