In condominio la ripartizione delle spese per la manutenzione di ringhiere, parapetti e divisori dei balconi dipende principalmente dalla funzione che tali elementi svolgono all’interno dell’edificio.

Una delle questioni che in condominio genera più conflitti è quella che riguarda la manutenzione dei balconi e le relative spese. Nelle situazioni in cui è necessario intervenire su ringhiere, parapetti o divisori tra balconi, sorge il dubbio su chi deve effettivamente sostenere le spese, se il singolo proprietario o il condominio.

La risposta a questo dubbio non è così immediata, poiché nel diritto condominiale anche se il balcone è considerato generalmente una proprietà esclusiva dell’appartamento corrispondente, alcuni dei suoi elementi possono svolgere una funzione che non riguarda il singolo interesse del proprietario, ma incide sull’estetica e sul decoro architettonico dell’edificio.

A tal proposito, negli anni, la Corte di Cassazione è intervenuta più volte sull’argomento, costruendo un orientamento ormai abbastanza stabile, secondo cui per stabilire chi deve sostenere le spese è fondamentale considerare la funzione che quel preciso elemento svolge all’interno dell’edificio. Proprio per questo motivo, in presenza di lavori di manutenzione che riguardano ringhiere, parapetti o divisori, è necessario valutare caso per caso le caratteristiche del balcone, il regolamento condominiale e il ruolo estetico delle strutture interessate.

Il principio generale è che i balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto ai muri perimetrali della facciata di un condominio, non rientrano tra le parti comuni ma sono di proprietà esclusiva del singolo proprietario del relativo appartamento. Generalmente, quindi, le spese legate alla manutenzione del balcone devono essere sostenute dal singolo condomino. Rientrano tra queste le spese per la pavimentazione, l’impermeabilizzazione, la tinteggiatura interna e, in generale, tutti gli interventi per mantenere in buono stato il balcone.

Bensì, elementi del balcone come le ringhiere, i parapetti, i frontalini o i divisori possono rappresentare un’eccezione alla regola generale, poiché può accadere tali elementi, pur trovandosi materialmente all’interno di una proprietà privata, possono avere funzione estetica, contribuendo al decoro architettonico dell’edificio.

In casi di questo genere, tali elementi non vengono considerati dei semplici accessori privati, ma sono elementi che incidono sull’estetica del condominio, proprio per questo assumono una funzione decorativa e possono essere qualificati come parti comuni, di conseguenza le spese per la manutenzione o la sostituzione vengono ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

A tal proposito, i giudici hanno stabilito dei criteri precisi per individuare se un elemento è considerato decorativo, oppure se è puramente funzionale. Difatti, i rivestimenti così come i frontalini, sono considerati parte comune se sono inseriti nel prospetto dell’edificio in modo stabile, se sono progettati per armonizzarsi con la facciata e se hanno una disposizione simmetrica e geometrica che crea un disegno unitario.

Chiaramente, il decoro architettonico, che in ambito condominiale è molto importante, non riguarda esclusivamente gli edifici storici o di pregio, poiché anche un palazzo più moderno può avere una propria armonia estetica, tutelata dalla legge. Di conseguenza, tutti gli elementi che contribuiscono all’estetica dell’edificio sono di natura condominiale.

La Cassazione ha più volte ribadito che il decoro architettonico coincide con l’insieme delle linee e delle caratteristiche estetiche che conferiscono identità all’edificio. Di conseguenza, tutto ciò che contribuisce a quell’immagine comune può assumere natura condominiale ed è il motivo per cui spesso il singolo condomino non può modificare liberamente il colore delle ringhiere, i materiali dei parapetti o la forma dei divisori.

A proposito dei divisori che separano due balconi confinanti, nel caso in cui il divisorio ha solo una funzione pratica di separazione tra due proprietà private, la spesa per la manutenzione o sostituzione viene generalmente suddivisa tra i due condòmini interessati, nel caso in cui, invece, il divisorio è parte integrante dell’estetica della facciata ha chiaramente una funzione decorativa e perciò le relative spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condòmini.

Un aspetto importante riguarda anche il regolamento condominiale contrattuale, poiché può accadere che vi siano regolamenti che prevedono che determinati elementi esterni siano sempre considerati parti comuni, pertanto è sempre opportuno verificare con attenzione prima di procedere con una contestazione.

In conclusione, la ripartizione delle spese per ringhiere, parapetti o divisori dipende principalmente dalla funzione che tali elementi svolgono all’interno dell’edificio, perciò, se questi hanno una finalità esclusivamente privata, le spese sono a carico del singolo proprietario, se invece contribuiscono all’estetica dell’edificio e al decoro architettonico, la spesa può essere a carico del condominio, ma è importante valutare caso per caso e verificare il regolamento condominiale.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI