La mediazione condominiale è uno strumento utile alla risoluzione delle controversie condominiali e rappresenta spesso un passaggio obbligatorio prima della causa.

In condominio non è raro che vi siano delle situazioni che causano delle controversie, ad esempio in riferimento alla gestione condominiale o a una delibera assembleare con cui non si è d’accordo, o, ancora quando non viene condivisa la ripartizione di una spesa.

Per risolvere le controversie condominiali, senza ricorrere immediatamente dal giudice, è possibile utilizzare lo strumento della mediazione condominiale. Il tentativo di mediazione, infatti, costituisce nella maggior parte dei casi, una condizione di procedibilità della domanda giudiziale. In altre parole, ciò significa che, prima dell’avvio di una causa, le parti coinvolte devono tentare il processo di mediazione presso un organismo accreditato.

La mediazione condominiale è disciplinata principalmente dal D.lgs. 28/2010 e dall’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Successivamente la disciplina è stata modificata dalla Riforma Cartabia (D.lgs. 149/2022), entrata in vigore il 30 giugno 2023, la quale ha modificato in modo rilevante il ruolo dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione.

Secondo quanto stabilito dal D.lgs. 28/2010, in materia di condominio, chi decide di intraprendere un’azione giudiziaria deve prima partecipare a un tentativo di conciliazione presso un organismo di mediazione accreditato. Qualora tale tentativo non andasse a buon fine, si potrà procedere in tribunale.

La mediazione condominiale è obbligatoria per tutte le controversie che sorgono dalla gestione delle parti comuni dell’edificio e dalle norme sul condominio. Tra le controversie più frequenti rientrano:

• l’impugnazione delle delibere assembleari;
• l’utilizzo delle parti comuni;
• la ripartizione delle spese condominiali;
• l’approvazione dei rendiconti;
• l’applicazione delle tabelle millesimali;
• le innovazioni e i lavori che riguardano le parti comuni;
• l’interpretazione del regolamento condominiale;
• i rapporti tra condòmini e condominio riguardo la gestione delle parti comuni.

In tal senso, la mediazione, oltre ad un adempimento, rappresenta anche una vera e propria opportunità di risoluzione della controversia in modo più rapido e meno costoso. Inoltre, qualora il tentativo di mediazione non venisse esperito quando è previsto dalla legge, la domanda giudiziale può essere dichiarata improcedibile.

La mediazione si attiva mediante il deposito di una domanda presso un organismo di mediazione accreditato, quindi iscritto nel registro tenuto dal Ministero della Giustizia. Tale organismo nomina successivamente un mediatore imparziale che convoca le parti interessate per un primo incontro. Durante la procedura di mediazione il compito del mediatore è quello di cercare di facilitare il dialogo tra le parti, favorendo così il raggiungimento di un accordo.

Nel caso in cui non venisse raggiunto un accordo, si procede con la redazione di un verbale di mancato accordo, che nei casi previsti dalla legge può assumere efficacia esecutiva e le parti restano libere di rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Con l’entrata in vigore della Riforma Cartabia, la disciplina della mediazione condominiale è stata oggetto di alcune modifiche e la più importante riguarda la legittimazione dell’amministratore. Ciò significa che, l’amministratore di condominio può attivare, aderire e partecipare alla mediazione senza necessità di preventiva autorizzazione dell’assemblea. In passato, invece, era necessaria una delibera assembleare per permettere all’amministratore di procedere.

Ad ogni modo, questo ampliamento dei poteri dell’amministratore, non implica che possa decidere in modo autonomo il contenuto della proposta conciliativa, bensì l’eventuale proposta conciliativa emersa durante il procedimento di mediazione, deve essere sottoposta all’assemblea nel caso in cui comporti decisioni che non rientrano tra i normali poteri gestori dell’amministratore o incidono sui diritti dei condòmini.

Ciò significa che l’amministratore può prendere parte e trattare nel procedimento di mediazione, ma l’approvazione di un accordo che coinvolge interessi importanti del condominio, resta di competenza dell’assemblea condominiale.

Rispetto ad una causa ordinaria, la mediazione in ambito condominiale offre svariati vantaggi come costi inferiori, tempi più rapidi e possibilità di trovare soluzioni personalizzate e condivise. Considerando che in condominio le parti interessate spesso sono destinate a mantenere dei rapporti anche dopo la conclusione di una controversia, gli aspetti descritti assumono rilevanza maggiore.

Nel caso in cui in un procedimento di mediazione una delle parti è assente in modo ingiustificato, tale assenza potrebbe essere valutata dal giudice nel successivo processo e potrebbe comportare delle conseguenze in termini di spese processuali o eventuali sanzioni.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI