Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda l’applicazione del Superbonus in un supercondominio.
L’ASSOCIATO CHIEDE
Gentile Associazione,
amministro un condominio con un unico codice fiscale condominiale, composto da n° 5 palazzine completamente indipendenti e abitato da 70 condòmini.
Qualora si volesse richiedere il Superbonus solo per gli interventi su alcune palazzine, è obbligatorio creare un supercondominio? Inoltre, per i lavori, devono essere convocati i rappresentanti del supercondominio o tutti i condòmini proprietari?
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.mo Associato,
La disciplina del supercondominio trova applicazione attraverso la normativa richiamata dall’art. 1117 bis del codice civile.
La norma, infatti, stabilisce che le disposizioni in materia di condominio negli edifici
si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile.
La disciplina del supercondominio, con riferimento al caso di specie, ha trovato un suo campo di applicazione con riferimento alla circolare n 30/E del 2020 con il quesito n° 5.2.4 con il quale è stato disposto che:
Per accedere al Superbonus, il doppio passaggio di classe è da verificare, mediante gli appositi attestati di prestazione energetica (in breve, A.P.E.) convenzionali ante e post intervento, per i soli fabbricati/condomìni che realizzano l’intervento.
Pertanto, ad esempio, nel caso di sostituzione di un impianto centralizzato, che serve tutti i fabbricati che compongono il condominio o tutti i condomìni di un supercondominio, il doppio passaggio di classe andrà verificato con riferimento, rispettivamente, all’intero condominio o al supercondominio.
Inoltre, qualora in un condominio costituito da più edifici, la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi.
Anche in tal caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestato mediante gli appositi A.P.E. convenzionali, ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.
Con riferimento alla necessità di avere più codici di attribuzione fiscale, l’ente tributario ha confermato che:
Risulta irrilevante, ai fini di cui sopra, la circostanza secondo cui ogni condominio abbia il proprio codice fiscale e che la possibilità di fruire del Superbonus sia subordinata anche alla sostituzione della centrale termica del supercondominio che ha, a sua volta, un proprio codice fiscale.
Con riferimento alla convocazione assembleare, l’art. 72 delle disp. att. conferma che i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,66, 67 e 69. Come tale, l’art. 66 delle disp. att. essendo una norma inderogabile, dispone la convocazione degli aventi diritto, ovvero di tutti i condòmini e, pertanto, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione dei partecipanti all’assemblea, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti, perché non ritualmente convocati.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Bonus 110% per Supercondominio: criteri di convocazione assembleare e profili soggettivi proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
