Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i criteri deliberativi dell’assemblea di condominio riguardanti il Superbonus nel caso di riduzione della superficie dei balconi aggettanti.
L’ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
nel corso di un’assemblea di condominio per discutere circa l’adesione alle opere ai fini del Superbonus, sono emerse perplessità relativamente ai vari quorum necessari. In tale sede non è, dunque, stato deliberato nulla in quanto è stato dato mandato al sottoscritto di accertare le maggioranze.
Avrei, innanzitutto, la necessità di conoscere i quorum deliberativi necessari per aderire al Superbonus.
Inoltre i condòmini vorrebbero sapere come si potrebbe procedere nell’ipotesi in cui, in caso di esecuzione del cappotto termico, un condomino (possessore di balcone), non autorizzasse l’esecuzione del cappotto a causa del restringimento dello spazio di calpestio del balcone di sua proprietà.”
L’ASSOCIATO CHIEDE
Preg.mo associato,
Con riferimento alle delibere assembleari finalizzate ad approvare i provvedimenti del bonus 110%, il comma 9-bis del citato articolo 119 della legge n.° 77/2020 e successive modifiche, stabilisce che:
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide, se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Pacificamente – e siamo in linea con il secondo quesito – la delibera dei lavori per la realizzazione dei lavori potrebbe incontrare il limite da parte di qualche condomino, relativamente all’esecuzione del cappotto termico, quale causa di riduzione dello spazio del balcone aggettante. Sul caso di specie le giurisprudenze, che si sono espresse, sono in antitesi se pur con le loro specificità.
Il tribunale capitolino ha confermato che:
L’installazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori, determina una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).” (Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza 16 dicembre 2020 n. 17997), ovvero una: “notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico.
Tribunale Busto Arsizio Sezione 3 Civile Sentenza 16 dicembre 2021 n.° 1788
Di posizione opposta il tribunale del capoluogo lombardo, il quale ha confermato che:
L’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni, che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni.
Cass. 7042/2020; cfr. altresì la nota sentenza delle Sezioni Unite n. 4806/2005
Nel caso di specie, i ricorrenti lamentano che l’installazione del “cappotto termico” sulla facciata condominiale comporterebbe un restringimento della superficie disponibile dei loro balconi di circa 4-5 cm, a causa dello spessore del “cappotto”, e la sostituzione della pavimentazione dei balconi. Premesso che l’installazione del “cappotto” avverrebbe sulle facciate (e dunque su beni comuni), non emergono, in questa sommaria sede, sufficienti elementi per ritenere che tale minimo sacrificio non sia tollerabile, in ragione del fatto che esso risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio, connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi, appare invero recessivo.
Del resto, le delibere impugnate non hanno ad oggetto diretto i beni di proprietà esclusiva dei condomini, bensì riguardano lavori finalizzati alla manutenzione e al miglioramento dei beni comuni (facciate in primis), sicché ciò di cui si dolgono i ricorrenti sono gli effetti sulle parti di proprietà esclusiva di lavori aventi ad oggetto primario i beni comuni.
Appare dunque naturale che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini (quali i balconi), ma non può ritenersi che qualunque effetto di siffatta natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomìni sarebbe sostanzialmente subordinata al voto unanime dei condòmini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma l lett. a) d.1. 34/2020). (Trib. di Milano Ord. n°30843/2021).
A fronte delle questioni giurisprudenziali affrontate e a parere dello scrivente, le indicazioni fornite dal Tribunale ambrosiano sono pacificamente in linea con i presupposti normativi indicati dal legislatore per la realizzazione dei lavori di isolamento termico delle parti comuni, oggetto degli obblighi tecnici del bonus 110% finalizzato all’efficientamento energetico degli edifici, laddove l’intervento sulle parti comuni in corrispondenza della proprietà esclusiva, se modesto, tollerabile e trascurabile deve essere contemperato dal singolo condomino in un principio di equilibrio degli interessi in gioco in nome di diritti costituzionalmente protetti, quale la tutela dell’ambiente, richiamato dall’art. 9 della Costituzione.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Il bonus 110% tra criteri deliberativi assembleari e riduzione della superficie dei balconi aggettanti: profili sostanziali e processuali proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
