Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda il criterio di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Gentile Associazione,

vorrei chiedere una delucidazione in merito a quanto esplicitato di seguito: in un’unità immobiliare di un condominio in cui vi è un caso di nuda proprietà e in cui vive attualmente l’usufruttuario, visto che sono trascorsi 10 anni, è necessario procedere con la sostituzione delle valvole termostatiche. A tal proposito, la spesa per questo intervento a chi spetta?

Preg.mo associato,

con riferimento al caso di specie, non ci sono riferimenti specifici se non in materia di convocazione assembleare.

Infatti, l’art.67 delle disp. att. c.c. ha disposto che:

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione o al semplice godimento delle cose comuni. […] Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidamente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Pertanto, dal diritto di voto ai presupposti di solidarietà, in caso di pagamento dei contributi condominiali per i lavori condominiali per le spese che devono essere sostenute da nudo proprietario ed usufruttuario, nessuna dicotomia è giuridicamente richiamata se non in un principio di addebito solidale tra le parti.

Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità attraverso una disamina degli articoli 1004 c.c., 1005 c.c. e 1006 c.c. ha inquadrato i criteri di spesa e di manutenzione tra usufruttuario e nudo proprietario.

L’art. 1004 c.c. stabilisce, al primo comma, che sono a carico dell’usufruttuario:

le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.

L’art. 1005 c.c. dispone, invece, che:

Sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali, con elencazione ritenuta dalla giurisprudenza di carattere non tassativo, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’art. 1006 c.c. prevede, poi, la facoltà dell’usufruttuario di far eseguire a proprie spese le riparazioni poste a carico del proprietario, quando quest’ultimo, previamente interpellato, rifiuti di eseguirle o ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo.

In tal caso, la stessa norma stabilisce che le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto, senza interessi. Pur dovendosi rilevare che, in linea di principio, la nozione di “manutenzione” non si identifica con quella di “riparazione” (intendendosi per “riparazione” l’opera che rimedia ad un’alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell’uso o per cause naturali, e per “manutenzione” l’opera che previene l’alterazione: cfr. Cass. 41-1969 n. 10), dal coordinamento delle menzionate disposizioni di legge si desume chiaramente che il legislatore ha operato una commistione di tali termini, come è reso evidente dal fatto che l’art. 1004 c.c., nell’onerare (primo comma) l’usufruttuario della “manutenzione ordinaria”, pone a carico del medesimo usufruttuario (secondo comma) le “riparazioni straordinarie” rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di “ordinaria manutenzione”.

Diversamente opinando, si perverrebbe alla inammissibile conclusione secondo cui, ponendo l’art. 1005 c.c. a carico del nudo proprietario solo le “riparazioni straordinarie”, la “manutenzione straordinaria” dovrebbe gravare a carico dell’usufruttuario; il tutto in contrasto con l’espressa previsione del citato art. 1004 c.c., che pone a carico dell’usufruttuario solo le spese e gli oneri relativi alla “manutenzione ordinaria della cosa”, con ciò stesso facendo ricadere a carico del nudo proprietario la manutenzione straordinaria.” (Cass. Sez II N°22703/2015).

La giurisprudenza richiama la differenza tra manutenzione e riparazione e relativi addebiti di spese tra usufruttuario e nudo proprietario.

A parere dello scrivente, al contrasto tra manutenzione e riparazione, l’installazione delle valvole termostatiche deve essere individuato come adeguamento dell’impianto di riscaldamento alle leggi e ai regolamenti in materia di contenimento dei consumi e che pertanto deve essere inquadrato come miglioramento ex. art. 985 c.c. secondo il quale: “L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa.” Pertanto, la spesa potrà essere chiesta al nudo proprietario.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia