Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i criteri di ripartizione e proporzionalità delle spese in ambito condominiale.

“Gentile Associazione, 

vorrei porre alcune perplessità legate a un condominio che gestisco e che presenta la problematica illustrata di seguito. Alcuni appartamenti sotto piano usufruiscono, per conferire i reflui alla rete comunale, di 2 pompe di spinta che prelevano da una fossa di raccolta. Questa fossa raccoglie anche parte dell’acqua piovana che proviene da parte dei tetti.

Essendo i tetti condominiali, ritengo che i costi di energia delle pompe, costi di manutenzione ordinaria e straordinaria e gli spurghi e pulizia della fossa, debbano essere ripartiti in funzione percentuale.

Può essere corretto un riparto dei costi ripartito con un 20% su tutti i condomini in funzione della tabella millesimale di proprietà e l’80% solo sui proprietari degli appartamenti sotto piano? Esiste normativa in materia?”

Preg.mo associato,

Con riferimento al caso di specie, l’art. 1123 comma 1 del codice civile, in materia di ripartizione delle spese, dispone che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Attribuito al valore proporzionale il criterio normativo per la ripartizione delle spese, il codice con il richiamato art. 1123, secondo comma, tuttavia dispone che:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Il terzo comma dell’art. 1123 c. c. dispone che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Come tale, il criterio è quello proporzionale che trova una precisa applicazione in funzione dell’articolo 68 delle disp. attuative del codice civile ovvero:

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Con riferimento al caso richiamato, il legislatore ha stabilito la possibilità di derogare attraverso una diversa convenzione, che può essere deliberata in assemblea, qualificando un criterio di metodo.

I condòmini, quindi, possono stabilire criteri diversi sia attraverso modifica del regolamento di condominio, qualora necessario, sia attraverso eventuale delibera assembleare, finalizzati alla ripartizione delle spese condominiali funzionali alla manutenzione e conservazione dei beni e servizi condominiali.

Pertanto, il legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (articolo 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione, quale appunto il regolamento contrattuale di condominio, premesso che, è stato, inoltre, precisato in giurisprudenza che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi. (Cass Sez. 2, Sent. N° 4844/2017)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia